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房地产如何选择评估方法

  由于房地产评估对象本身的特殊性和评估目的、市场、外部环境等因素的影响,要正确的选择评估方法。下面是投之说(tzshuo.com)小编为大家带来的不同评估目的下房地产估价方法的选择,欢迎阅读。

  房地产评估方法的选择

  房地产评估方法的选择1:市场法

  与类似房地产的近期市场成交实例进行比较

  其基本公式为:P=Pc×T×M×R ,各个参数代表的数据为

  P:待估房地产价格;

  Pc:可比实例价格;

  T:交易情况修正100/();

  M:市场状况调整()/100 ;

  R:房地产状况调整100/();

  房地产评估方法的选择2:收益法

  .根据待估房地产的期望收益

  其基本公式为:P=A/Y(净收益不变,使用年期无限),各个参数代表的数据为

  P:待估房地产价格;

  A:纯收益;

  Y:报酬率。P=A[1-1/(1+Y)n]/Y(净收益不变,使用年期n年);

  房地产评估方法的选择3:成本法

  通过确定重置或更新待估房地产所需的费用

  其基本公式为:房地产价值=重新购建价格 – 折旧。这些公式只是最基本的公式,具体应用还会有很多公式及步骤组成,在此就不做具体的阐述。由此形成房地产估价的三大基本方法。其他估价方法,如剩余法、路线价法、长期趋势法、评分法、基准地价修正系数法等,是这三大方法的派生。每种估价方法都有特定的适用性和局限性,必要时可同时选用两种或两种以上方法,以相互验证。但是,一般应以一种方法为主,其他方法作为进一步的核实,使估价更为客观正确。

  房地产估价规范要求

  1.有条件选用市场比较法进行估价的,应以市场比较法为主要的估价方法;

  2.收益性房地产的估价,应选用收益法作为其中的一种估价方法;

  3.具有投资开发或再开发潜力的房地产的估价,应选用假设开发法作为其中的一种估价方法;

  4.在无市场依据或市场依据不充分而不宜采用市场比较法、收益法、假设开发法进行估价的情况下,可采用成本法作为主要的估价方法。根据这几条规定,本文拟就几种常见的房地产估价目的分析讨论其估价方法的选择。

  房地产评估的原则

  1、供需原则:商品的价格由该商品供给和需求的均衡点来决定。供小于求时,则价格上升,否则下降。房地产的价格由类是房地产的供求状况决定。

  2、替代原则:在同一市场上效用相同或相似的房地产,价格趋于一致。

  3、最有效使用原则:以最佳使用所能带来的收益评估房地产的价格。

  4、贡献原则:它是收益法和剩余法的基础

  5、合法原则:房地产评估要在法律规定的条件下进行。测算房地产的纯收益时,不能以临时建筑或违章建筑的收益为测算基础。

  6、估价时点的原则 :估价时点又称: 估价基准日、估价期日、估价时间,是一个具体的日期,通常年、月、日表示,估价额是该是该日期的价格。 房地产市场是不断变化的,房地产价格有很强的时间性,它是某一时点的价格,不同的时点,同一宗房地产往往会有不同的价格,也就是说,估价实际上只是求取某一时点上的价格,所以估价一宗房地产的价格时,必须假定市场情况停止在估价时点上,同时估价对象房地产的状况通常也是以其在该时点的状况为准。

  房地产评估的程序

  1、明确评估基本事项

  明确评估目的:在受理评估业务时,通常由委托方提出评估目的,并将评估目的写在评估报告上。

  了解评估对象

  确定评估基准日:常以年、月、日表示

  签订评估合同:它包括评估对象、评估目的、评估时点、评估收费、双方责任、评估报告等事项。

  2、制定工作计划

  3、实地查勘收集资料:实地查勘是房地产评估工作的一项重要的步骤,并要做记录。

  4、测算被评估房地产价格:为求得一个公平合理的价格,一般以一种评估方法为主,同时以另一种或几种评估方法为辅,以求互相对照和检验修正。

  5、综合分析确定评估成果

  6、撰写评估报告

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