林采宜

　　林采宜，复旦大学经济学博士。现任国泰君安首席经济学家、复旦大学兼职教授、中国金融40人论坛特邀成员、上海新金融研究院特邀专家、中国首席经济学家论坛理事及中国国际金融论坛专家顾问委员会委员。

　　一、人物简介

　　林采宜，女，现居上海，复旦大学经济学博士，长期从事经济与金融方面的研究工作。现任国泰君安证券首席经济学家、中国金融40人论坛特邀成员、上海新金融研究院特邀专家、中国首席经济学家论坛理事及中国国际金融论坛专家顾问委员会委员、复旦大学兼职教授。曾任兴业证券研究所负责人。擅长宏观周期、产业经济和大类资产配置方面的研究，长期在中国金融40人论坛、21世纪经济报道、上证报等主流财经媒体上发表专业报告与文章，同时是第一财经日报和财新网的专栏作者，具有广泛的社会影响力。

　　二、学术背景

　　作为国泰君安证券首席经济学家，林采宜带领国泰君安大类资产配置团队专注于研究宏观经济周期和产业结构变化，擅于通过研究宏观经济的中长周期波动，判断各类资产的投资机会和风险。研究成果包括《经济转型过程中的大类资产配置思维》、《站在周期转折点上的中国房地产》、《改革预期下的债券市场与理财市场利率走势》、《从金价与美元的关系看黄金的大周期》等。此外，林采宜博士发表个人学术专著《告别速度》，通过对中国人口与资本结构的变化、产业结构的调整以及金融行业发生的巨大转折的分析，认为中国高速增长的时代已经结束了。未来中国只能变革发展方式，实现从投资驱动向创新驱动的转变。

　　同时，林采宜还对产业发展与金融市场等相关方面的问题有着长期、深入的研究，先后发表《互联网金融时代征信体系》等论文与专题研究近百篇，其中有多篇论文与报告获得监管机构的高度关注。

　　三、个人著作

　　知识女性通常靠精神致胜，精神的躯壳别无他物，就是文字。林采宜的文字既有流水柔情，也现金戈铁马，在轻弹漫唱或在刀光剑影中逼问人性深处的命题。

　　《肆无忌惮》和《底色》见长的是两类文字，思想随笔和文化散文。其“思想随笔”犀利而另类。紧咬人性命题，譬如男人贞节，譬如集体行为，直至见血，让人想起奥尔森对集体行为逻辑的解剖；其“文化散文”剑走偏锋，以“信口胡言，文而化之”的概念，从社会心理的视角聚焦那些共同的人类情感。

　　四、林采宜谈房地产

　　在2017中国首席经济学家论坛上，国泰君安首席经济学家林采宜在演讲中指出，中国房地产存在泡沫，这点没有争议。一线城市虽然泡沫不小，但是泡沫不见得说破就破。二线城市看运气。三四线城市的泡沫已经在一个一个破灭。

　　林采宜认为影响房地产市场的因素主要有两个变量：慢变量和快变量。

　　所谓慢变量就是人口和城市的土地供给。快变量就是投资属性，即价格上涨预期，货币环境。前者影响地产价格趋势，后者影响地产价格波动。

　　人多地少 房价整体上行

　　过去15-20年中国地产的上行，主要是由慢变量决定的趋势。90年代后大量人口涌入城市，带来住房需求快速增长。因而近20年中国地产市场一涨再涨。而在中国，政府是唯一的土地供给方，决定土地供应的是政策取向，而不是自由市场。

　　过去十五年，所有地方政府存在招商竞争，使大量土地用于工业，住宅用地始终偏少。中国城市土地供给，比起纽约东京这些发达国家城市来说，是偏紧的。

　　而中国城市化率在过去20年以每年1.3%的速度增长。所以从23%上升到53%的城市化率，导致城市，尤其是大城市住宅供不应求。

　　最近十年，房地产市场在政府不同政策主导下起起落落，小周期起落更多是快变量的影响，而快变量就是政府的限购限贷。房价起来了，政府就限购；限购不过瘾，政府就限贷。房价跌了再放松。

　　本轮上涨是投资性需求的锅

　　林采宜表示这轮房地产上涨有一个非常重要的特点，就是不同城市价格涨跌的同步性减弱，房价趋势出现了重要分化。所有的分化都是泡沫的开始。统计发现，价格的涨幅跟这些城市人口变化几乎没有相关性，跟土地供给之间的变化也基本没有相关性。那主要是什么因素推动上涨？

　　现在一线城市，租金房价比基本低于2%，而目前中国无风险收益水平约为2.4%，即，地产上涨是投资大城市房地产的唯一收益。

　　而之所以还有人投资，一个因素就是资产荒，安全的高收益资产越来越少，实体经济资本回报率不断下降。更多钱因机会成本较低，就进入房地产市场，去博取房价可能上涨的收益。

　　另一个因素是资本流动不自由，在人民币贬值预期的压力下，缺乏海外资产配置的充分渠道。只能在国内资产里选择，而相对安全的就是一二线地产。

　　第三个原因是2016年股票投资的吸引力也大幅下降。

　　这所有因素表明，最近两年房地产的暴涨不是人多地少，不是消费需求，而纯粹是投资性需求。

　　而这投资性需求，是宽松的流动性+资产荒+资本外流的不便利，这三个因素共同构成大量闲置资产，并最终不得不流向地产。

　　所以作为投资性的房产本质上和股票没有什么区别，房市和股市是一回事，只是周期不一样。

　　泡沫没有争议

　　林采宜表示，泡沫没有争议，泡沫是有指标的。有争议的是：泡沫会不会破，什么时候破。其实对经济的伤害不在于泡沫，而在于泡沫破灭以后造成的影响。

　　目前中国城镇化率还有很大空间，但需求存在不等于价格撑得住。目前中国房价收入比平均是21倍，全球是14倍。有效需求才能支撑地产市场。而买不起的需求，是无效需求，和没有需求是一样的。

　　今年新增房贷占GDP 6.4%，居民购房杠杆已达极限。去杠杆未使整体杠杆水平下降，而是房地产企业向居民转移杠杆。居民购房概率激增，将抑制未来消费需求。所以居民收入水平未大幅提升，而负债率大幅增加，实际上是对未来消费力的透支。

　　这种不是由人口收入推升的房地产价格，本身就是一种泡沫价格，但未必说破就破。

　　三四线城市：泡沫已在一个个破灭

　　林采宜认为，不同城市有不同前景，对北上广深这些一线城市，按扩展规律还是有扩张空间的。东京、纽约人口集中度就比京沪还高。一线城市因医疗、教育等各方面因素不断吸引人口集中。

　　所以一线城市虽然泡沫不小，但是泡沫不见得说破就破。

　　二线城市就看运气。目前二线城市的机会在于一线城市的溢出效应，这种溢出效应来自于其交通效率和人口转移。

　　三四线城市林采宜认为机会是很小的，三四线城市去库存将非常艰难。

　　中国有293个地级市，361个县级市，还有一千多个县，而统计数据远没有覆盖这些。三四线实际库存数量远大于统计。

　　另一方面，因为教育医疗等各方面福利设施的差异，人口都在往一二线流动。这在构成对大城市需求支撑的同时，也意味着三四线没戏了：房更多，人更少。

　　所以对三四线城市来说，泡沫已经在一个一个破灭。

　　五、林采宜博客

　　林采宜博客：http://blog.sina.com.cn/u/2150892230

• 发布于02-13
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