计算房贷利息,需要知道四个要素,即贷款本金、贷款利率、贷款期限、还款方式,已知期限是30年,假设贷款本金是100万,则还需要清楚贷款利率、还款方式这两个因素,再根据对应的公式来计算利息。

下面分别进行说明:

一、贷款利率

根据房贷类型、房屋套数有所不同。

1、商业贷款

新发放的商业贷款利率都是按LPR+基点定价,期限30年参考5年期LPR利率,因为取消利率下限,各地房贷利率不同。

以长沙为例:

(1)首套房,四大行利率是3.45%;

(2)二套房,四大行利率是3.65%。

2、公积金贷款

执行公积金贷款基准利率,期限30年参考5年及以上公积金贷款利率,根据房屋套数有所不同。

(1)首套房:2.85%

(2)二套房:不低于3.325%。

二、还款方式

不管是公积金贷款还是商业贷款,都有等额本金、等额本息两种还款方式供选择,利息计算公式不同:

1、等额本金

每月还款金额相同,但每月还款额中的本金比重逐月递增、利息比重逐月递减。

计算公式为:

总利息=分期数×[贷款总额×月利率×(1+月利率)^分期数]÷[(1+月利率)^分期数-1]-贷款本金,其中“^”代表乘方。

【举例计算】

1、假设长沙地区商业贷款:

(1)首套房利率3.45%,贷款本金100万,期限30年,分别将对应的数值代入公式:

总利息=30×12×[1000000×3.45%÷12×(1+3.45%÷12)^30×12÷[(1+3.45%÷12)^30-1]-1000000=606529.86元

(2)二套房利率3.65%,贷款本金100万,期限30年,分别将对应的数值代入公式:

总利息=30×12×[1000000×3.65%÷12×(1+3.65%÷12)^30×12÷[(1+3.65%÷12)^30-1]-1000000=646854.42元

2、假设公积金贷款

(1)首套房利率2.85%,贷款本金100万,期限30年,分别将对应的数值代入公式:

总利息=30×12×[1000000×2.85%÷12×(1+2.85%÷12)^30×12÷[(1+2.85%÷12)^30-1]-1000000=488806.58元

(2)二套房利率3.325%,贷款本金100万,期限30年,分别将对应的数值代入公式:

总利息=30×12×[1000000×3.325%÷12×(1+3.325%÷12)^30×12÷[(1+3.325%÷12)^30-1]-1000000=581599.52元

二、等额本金

即每月还款本金相同,每月利息根据上期剩余贷款本金进行计算。

计算公式:总利息=(还款月数+1)×贷款总额×月利率÷2

【举例计算】

1、假设长沙地区商业贷款:

(1)首套房利率3.45%,贷款本金100万,期限30年,分别将对应的数值代入公式:

总利息=30×12×1000000×3.45%÷12÷2=517500元

(2)二套房利率3.65%,贷款本金100万,期限30年,分别将对应的数值代入公式:

总利息=30×12×1000000×3.65%÷12÷2=547500元

2、假设公积金贷款

(1)首套房利率2.85%,贷款本金100万,期限30年,分别将对应的数值代入公式:

总利息=30×12×1000000×2.85%÷12÷2=427500元

(2)二套房利率3.325%,贷款本金100万,期限30年,分别将对应的数值代入公式:

总利息=30×12×1000000×3.325%÷12÷2=498750元

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