(2022.04.26)如今房企市场处于下行期,债务风险与投资新窗口共存,对于不良资产的投入如同沙里淘金。

2021年,银行业累计处置不良资产3.13万亿元,再创历史新高,其庞大的体量考验各个机构对于系统性风险的管控。业内人士指出,我国银行业资产质量总体良好,但部分前期未充分暴露的不良贷款可能延迟于今年暴露出来,预计今年将迎来新一轮处置高峰。

自2020年以来,疫情"黑天鹅"与"三道红线"的叠加给地产业带来极大的冲击,集体性违约信息接踵而至,这为不良资产的投资与处置带来了诱人的机遇,同时风险也相伴而生。

宏观层面来看,中国不良资产管理行业已经超过了15个春秋,资产质量得到进一步优化,风险加速出清。为提升地产行业风险抵御能力和向实体让利,商业银行也同时加大了不良贷款核销力度和拨备计提力度,使得资产质量好于预期。发展历程中,行业从政策性业务逐步向商业化与市场化前进。

与此同时,参与主体规模也逐步壮大,从最初的四大国有AMC逐步扩增为地方金融管理公司、外资AMC、房企、专门不良资产基金和信托机构等。这些企业与机构在加速化解房企债务风险、助力出清、盘活存量资产、修复行业信用等方面发挥了举足轻重的作用。

企业层面,部分企业的债务违约性引起了投资者的恐慌,债券融资已然"腰斩",现金流承受较大压力。"融资缺口"并同时让开发商陷入流动性危机与"资不抵债"的困境中。如何在房地产低迷期阶段,助力企业化解债务风险,准确归纳不良资产和挖掘剩余价值与投资收益?是各大金融机构与房企重点关注的问题。

当前的不良资产市场 "良莠不齐",市场很难给予完全精确的估值。对于存在较大升值空间且具备潜在现金流的不良资产。资管公司与房企等机构针对标的选择最佳的资产重组、重组模式、完善公司治理方式,这些动作的决策整体决定整个项目的收益。具有长期价值的不良资产,当前"债转股"模式受到青睐。虽然这是传统类的不良资产处置模式,但同样具备现实意义。关键是如何确保原债权的本息、可观的现金回报率等?

房地产资本市场的"并购"概念愈加受到关注。据观点指数不完全统计,自2015年开始,房地产收并购便开始渐成规模,2021年数量超过45起,金额超过370亿元。从目前案例来看,收并购市场整体呈现资金状况表现优异的龙头企业整合扩速、物企收并购加速的特征。在2021年的房企收并购中,买方集中于头部企业,如龙湖、万科、融创、碧桂园等超大型房企。

除此之外,当前近30%的项目是由多家企业合作开发,但当其中一家企业或项目流动性不足,其他参与房企很难"独善其身"。优质企业是否愿意收购出险项目或困难企业成为未知数。因此,下半年或短期内是否会出现大规模并购浪潮?未来并购市场的"蓝图"又会如何?

基于不良资产处置与投资,观点机构将于5月举办线上资本圆桌,将邀请诸多投资机构、业内标杆,聚焦合作与重组,探讨地产金融机构如何助力房企"软着陆",实现合作共赢。

本文源自观点网

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